La clause prévoyant l'attribution d'une indemnité d'immobilisation au vendeur, pour le cas où l'acquéreur serait responsable du défaut d'obtention de son prêt, doit être requalifiée en clause pénale.

La Cour de cassation vient ainsi d'en décider dans un arrêt du 24 septembre 2008, portant ainsi un coup d'arrêt à l'usage abusif de la notion d'indemnité d'immobilisation dans les compromis de vente.

Elle contribue, par cette décision, à imposer aux professionnels de l'immobilier davantage de rigueur juridique dans la qualification conventionnelle des sommes exigibles de l'acquéreur en cas d'inexécution d'un compromis de vente.

Peu importe la qualification retenue par les parties, une indemnité d'immobilisation en tant que telle n'est admise que si elle correspond à sa définition juridique. Il appartient au juge de rechercher le but poursuivi par les parties. Si les parties ont souhaité prévoir une contrepartie en faveur du vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur dans son obligation de diligence pour obtenir un prêt, une telle stipulation doit s'analyser comme étant une clause pénale et non une indemnité d'immobilisation.

Rappel - Définitions :

Une indemnité d'immobilisation concerne les promesses unilatérales de vente et correspond au prix de l'option consentie au bénéficiaire. Cette notion est donc étrangère à toute considération indemnitaire : l'indemnité d'immobilisation rémunère le promettant qui s'est interdit de disposer de son bien pendant le délai d'option et constitue ainsi la contrepartie de l' « immobilisation » du bien juqu'à la conclusion de l'acte de vente.

Une clause pénale, quant à elle, a pour objet de sanctionner l'inexécution de ses obligations par le bénéficiaire de la promesse.

L'intérêt de cette distinction n'est pas des moindres : Dans le cas d'une clause pénale, le juge dispose d'un pouvoir de révision du montant de la clause, à la hausse comme à la baisse (C. civ., art. 1152), ce qui n'est pas le cas pour les indemnités d'immobilisation.

Le débat sur la qualification juridique de l'indemnité dite d'immobilisation, loin d'être un débat purement terminologique, conserve donc tout son sens.

Voir l'arrêt: Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n°07-13989